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李宇嘉:周期性楼市复苏的逻辑判断似乎是成立的局

2018-4-20 15:26:55  来源:上海证券报  http://lpq28.com/

李宇嘉

  全国超过20个城市从上月起再启楼市调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括“摇号售房”、将限售和限购延伸到三四线城市等,也包括诸如海南、昆明、深圳等地加码调控。

  调控加码意味着房价上涨势头明显。特别是近期多个热点城市启动的“摇号售房”政策,给市场传达了需求积蓄并推动市场反弹的预期。据悉,近期南京、长沙、成都的部分楼盘“摇号售房”中签率仅约11.6%、9.5%和10%,供求明显失衡,而热点城市库存走低也说明了这一点。

  2016年10月启动的新一轮调控,至今已持续了一年半,不少城市还在加码调控。同时,楼市抑制杠杆和资金流入更已上升到了守住系统性风险底线的高度。国家统计局数据显示,楼市库存降幅从去年3月开始加快。截至今年3月,全国商品房待售面积同比增速已连续41个月下降,绝对规模降至2014年9月启动“去库存”前的水平。易居研究院统计,百城库存规模已降至2013年3月的水平,供应也在下降。由于限价和预售管制,3月百城新房批准预售面积同比下降16.5%。2月70个城市二手住房价格指数(0.2%)环比1月持平,70个城市中有49个二手住房价格上涨,16个热点城市中有6个二手住房价格环比上涨。北京3月二手房成交12104套,这是自去年4月以来的新高;深圳二手房价已连续5个月回升。

  由此,周期性楼市复苏的逻辑判断似乎是成立的。同时,近期近20个二三线城市启动“抢人大战”,催发了三四线城市楼市火爆的棚改贷款,这似乎正在成为三四线楼市继续保持火热的新动力。此外,近期不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%至30%,一二手房价格“倒挂”、“摇号售房”成为调控标配,也佐证了需求潜力之大、房价上涨预期之强。

  那么,楼市是否会在原有的周期性框架内迎来反弹?

  笔者认为,在今年首季银行新增贷款中居民中长期贷款占26%,比2017年的39%和2016年的45%显著下降的情况下,楼市仍现反弹迹象,并非库存下降、供求紧张,很大程度是“去库存”政策效应滞后、金融条件仍宽松、地方楼市依赖、市场预期等所致。近3年的“去库存”叠加“降准降息”,带动需求膨胀和库存走低。楼市快速回升已接近两年,但很多城市(特别二三线城市)政策并未跟随收紧,典型如普遍采用力度温和的限售而非限购成为主导政策,以保持市场一定温度和供需体量。

  另外,基于地方和国企债务负担考虑,为降低利率以降低转型阵痛,基准利率一直保持在历史低位。同时,按揭政策自2016年底已收紧,并通过额度和占比“双控”抑制居民杠杆率,但居民借道消费贷款变相“加杠杆”。去年消费贷暴增3倍,居民杠杆率从2016年的50%升至60%。去年,开发贷接近零增长,但自筹资金却“由负转正”,显示表外资金在暗中接济。“摇号售房”背后的一二手房价“倒挂”,也使市场预期倒挂部分将以未来房价上涨而抹平,房价上涨预期仍强烈。

  然而,多种迹象显示,楼市格局正在发生根本性变化,现有的逻辑分析框架已无法成为今后楼市走向的判断标准了。首先,随着调控政策“双支柱”(货币政策+宏观审慎)的实施,紧缩货币供应的拐点已来临。去年,“去杠杆”重点是紧缩资金在金融体系中“空转”。今年,“双支柱”调控重点是作为金融风险源头的地产。肃清消费贷乱象后,今年一季度,居民总贷款占比下降,“资管新规”、MPA考核、上层金融监管重构,表外资金已无法再暗度陈仓。近期,楼市资金面趋紧,快周转、降价入市、寻求合作等已成开发商新策略。

  面对全球化产业分工链条上的排位竞争,我国要巩固全球化分工已取得的成果,加快核心技术突破,向芯片、人工智能、机器人、新能源等价值链高端爬升,就得抑制资金流向地方政府平台、落后过剩产能以及房地产,就得抑制高成本地租、高成本融资。尽力把这些“租子”的成本降下来,促使资金流向实体,无论是保持全球产业链地位,还是向新兴高技术产业升级攀爬,才有希望。

  当然,基于楼市攸关我国经济金融全局,保持体量的稳定,渐进挤泡沫依然是基本策略。不过,体量维持和增量创设部分,主要通过供给侧改革来实现,比如租赁及保障性住房、集体土地入市、工业区转型升级、棚改、农村危房改造、乡村振兴、科技小镇建设等。随着各大城市入户门槛放开、新型城镇化和城乡融合提速,这部分新增体量占比会越来越大。

  最新数据显示,全国商品房销售面积增速连续两年下滑,目前已降至3.6%,但房地产开发投资增速却创近3年新高,开发投资和商品房销售走势背离,原因就在于房地产供给侧结构性改革。由此可见,商品房部分对整个房地产行业和经济金融,特别是固定资产投资、行业上下游的影响在下降,决策层对商品房市场震荡的容忍度提高了。未来,房地产市场也将告别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环,进入高位平稳、缓慢下行的新周期。

 

 

     建筑房产市场研究报告   责任编辑:S669

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